Der passende Bausparvertrag für Ihr Vorhaben

Bausparen – der erste Schritt in die eigenen vier Wände

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, legt den Grundstein oft über einen Bausparvertrag. An jeder dritten Eigenheimfinanzierung ist eine Bausparkasse beteiligt. Für viele ist der Bausparer der erste Schritt zur eigenen Immobilie. Wichtig: Jede Bausparkasse hat eigene Bauspartarife. Darum ist ein gründlicher Konditionenvergleich das A und O beim Bausparen.

Was ist ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag kombiniert Sparen mit einem Kredit, damit Bauherren schneller ein Darlehen erhalten. Bausparverträge basieren auf dem Umlageverfahren und bestehen aus drei Phasen: der Spar-, der Zuteilungs- und der Darlehensphase. In der Sparphase zahlen Bausparer einen bestimmten Prozentsatz des benötigten Darlehens (Bausparsumme) ein. Sie erhalten Zinsen auf das eingezahlte Bausparguthaben. Die Zahlungen selbst werden an diejenigen weitergeleitet, die bereits einen Darlehensanspruch haben. Nachfolgende Bausparer finanzieren dann wiederum die Hypotheken der Vorgänger.

1. Die Sparphase (Startphase)

Die Sparphase (auch Startphase oder Ansparphase) eines Bausparvertrages richtet sich nach den Rahmenbedingungen. Können die Bausparer eine Wohnungsbauprämie in Anspruch nehmen, beträgt die Sparphase sieben Jahre, wovon das letzte Jahr ein Ruhejahr darstellt. Gleiches gilt, wenn der Vertrag im Rahmen der vermögenswirksamen Leistungen bespart wird. Die Regelanspardauer beträgt normalerweise je nach Tarif zwischen sechs und zehn Jahren und richtet sich natürlich auch nach der Liquidität des Immobilienerwerbers.

Die Zwischenfinanzierung

Während der Sparphase kommt es in der Regel zu einer parallelen Finanzierung in Höhe der Bausparsumme bis zur Zuteilung des Bausparvertrages. Diese Finanzierung kann über eine Bank erfolgen oder direkt über die Bausparkasse. Zwischenfinanzierung und Sparrate für das spätere Darlehen lassen Bausparverträge gerade zu Beginn der Finanzierung deutlich teurer erscheinen als ein klassisches Hypothekendarlehen. Dieser Sachverhalt relativiert sich aber, wenn man die Kosten über die gesamte Finanzierungsdauer vergleicht. Dies wird im Abschnitt über die Darlehensphase deutlich.

2. Die Zuteilung

Die Zuteilung des Darlehens findet statt, wenn der Anspargrad des Guthabens und die Bewertungszahl erreicht sind. Die Bewertungszahl basiert auf einer von Anbieter zu Anbieter nicht harmonischen Formel, welche Bausparsumme, Sparphase und die Höhe der Sparrate berücksichtigt.

Die Zuteilung eines Bausparvertrages kann durch zusätzliche Sonderzahlungen beschleunigt werden. Wie bereits erwähnt, stellt die Zuteilungsphase den kritischen Zeitraum bei einer Bausparfinanzierung dar. Wurde die Zwischenfinanzierung über eine Bank geregelt und die Darlehensdauer auf die Zeit bis zur Zuteilung der Bausparfinanzierung abgeschlossen, kann es zu einer Lücke kommen. In diesem Fall muss das Bankdarlehen durch eine Zwischenfinanzierung der Bausparkasse abgelöst werden.

3. Die Darlehensphase (Finanzierungsphase)

Sobald das Bauspardarlehen zur Zuteilung kommt, beginnt die reine Finanzierungsphase. Während Immobilienerwerber bei einer Bankenfinanzierung die Tilgung frei wählen können, ist diese bei einem Bausparvertrag tarifbedingt fest vorgegeben. Standard ist eine monatliche Rate um die sechs Promille.

Die Darlehensphase bei einem Bausparvertrag dauert zwischen neun und 15 Jahren, Abweichungen sind natürlich möglich. Diese Laufzeit ist deutlich kürzer als bei einer klassischen Baufinanzierung – entsprechend höher sind meist auch die monatlichen Raten, um die höhere Tilgung zu gewährleisten. In der Gesamtbetrachtung führt die kurze Darlehenslaufzeit aber auch zu einem niedrigeren Zinsaufkommen, sodass eine Finanzierung über einen Bausparvertrag insgesamt günstiger ausfallen kann.

Welcher Bausparvertrag passt zu Ihnen?

Im Bausparvertrag-Vergleich von Verivox können Sie die unterschiedlichen Tarife der Bausparkassen übersichtlich nach vielen Kriterien vergleichen:

• Mindestsparguthaben
• Guthabenzins in der Ansparphase
• Zinssatz für den späteren Kredit
• Abschlussgebühr
• Regelsparbeitrag
• Minimale Sparzeit

Das Mindestsparguthaben beträgt meist zwischen 40 und 60 Prozent der Bausparsumme. Das bedeutet eine monatliche Sparrate zwischen drei und zehn Promille der Bausparsumme, abhängig vom Tarif.

Bausparer, die einen hohen Zinssatz in der Ansparphase erwirtschaften möchten, müssen auch beim Darlehen tiefer in die Tasche greifen. Bausparverträge mit hohen Zinssätzen werden selten tatsächlich für eine Finanzierung eingesetzt, sondern dienen eher als Kapitalanlage, beispielsweise im Rahmen der vermögenswirksamen Leistungen. Immobilienerwerber, die auch tatsächlich auf das Darlehen zurückgreifen möchten, wählen meist gleich zu Beginn einen Tarif mit niedrigeren Zinsen. Bausparer können deshalb gleich zu Beginn des Vergleichs bei Verivox angeben, ob sie das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen wollen oder den Bausparvertrag vor allem als Geldanlage nutzen wollen.

Für wen ist ein Bausparvertrag sinnvoll?

Ein Bausparvertrag kann sich nicht nur für die reine Baufinanzierung lohnen.

• Bausparen gilt nach wie vor als eine der sichersten Geldanlagen in Deutschland. Wer mit seinem Guthaben keinerlei Risiken eingehen möchte, aber attraktivere Zinsen als beim Tagesgeld sucht, sollte sich die Anlegertarife der Bausparkassen genauer anschauen.
• Bausparverträge mit langer Laufzeit eignen sich, um für die Kinder oder die Enkel langfristig stabiles Vermögen aufzubauen. Je länger die Sparzeit ausfällt, umso höheres Sparziel kann man mit weniger Sparbeitrag erreichen. Mit 50 Euro im Monat und einer Dauer von 20 Jahren stehen ohne Berücksichtigung der Sparzinsen am Ende stolze 12.000 Euro auf dem Konto.
• Auch Mieter können von einem günstigen Bauspardarlehen profitieren, wenn sie beispielsweise in ihrer Mietwohnung eine umfangreiche Modernisierung vornehmen möchten.
• Es empfiehlt es sich für Immobilienbesitzer, einen kleinen Bausparvertrag mit einer Summe von rund 10.000 Euro in der Hinterhand zu haben. Denn sollte ein Schaden an der eigenen Immobilie auftreten, der nicht über die Wohngebäudeversicherung reguliert wird, kann ein solcher Bausparvertrag als „Krankenversicherung“ für die Immobilie dienen.
• Der Anspruch auf Wohnungsbauprämie besteht ab dem 16. Lebensjahr. Eltern von Kindern ohne eigenes Einkommen können durch Bausparen eine Wohnungsbauprämie erhalten, wenn sie einen Vertrag auf den Namen des Kindes abschließen.

Vor- und Nachteile

Die Funktion der Bausparkassen besteht darin, mittels eines Umlageverfahrens günstige Darlehen für die Immobilienfinanzierung zu gewähren. Bausparverträge sind zwar mit einer deutlich höheren Tilgung als Immobilienkredite bei Banken ausgestattet, bieten dafür aber auch günstigere Zinsen. Nicht nur in Hochzinsphasen kann sich Bausparen lohnen.

Die frühen achtziger Jahre zeigten jedoch auch die Risiken: Bei einem Hypothekenzinssatz von durchschnittlich zehn Prozent war die Nachfrage nach Darlehen größer als der Mittelzufluss. Die Konsequenz war, dass die Bausparer in der Spitze bis zu sechs Jahre auf die Zuteilung ihres Darlehens warten mussten. Teure Zwischenfinanzierungen waren die Folge. In Niedrigzinsphasen sinkt die Nachfrage nach Bausparverträgen.

Tipps für Bausparer

• Wissen Sie noch nicht, ob Sie das Bauspardarlehen später in Anspruch nehmen wollen? Wählen Sie eine Bausparkasse, die einen späteren Tarifwechsel zulässt. Möchten Sie zunächst einmal einen sicheren Sparvertrag, sichern Sie sich die besseren Zinsen. Reift der Gedanke an eine Immobilienfinanzierung, können Sie in einen Tarif mit niedrigeren Sparzinsen und dafür auch preiswerteren Darlehenszinsen wechseln. Die bereits erhaltenen Zinsen aus dem ersten Tarif werden allerdings zurückbelastet.
• Sind Sie sicher, dass Sie das Darlehen niemals in Anspruch nehmen werden? Wählen Sie eine Bausparkasse, die die Abschlussgebühr zurückzahlt, wenn der Bausparer auf sein Darlehen verzichtet.
• Beiträge zur Bausparkasse sind zwar nicht mehr steuerlich absetzbar, allerdings gibt es eine Ausnahme: Ein Bausparvertrag gemäß Riester-Förderung. Übersteigt der Steuervorteil die Riester-Zulage, wird im Rahmen der Günstigerprüfung der Steuervorteil gewährt.
• Die Zuteilung ist in der Bausparfinanzierung entscheidend. Wer ab und an freies Geld in den Bausparvertrag einzahlt, beschleunigt das Erreichen des eigenen Sparanteils und der Vertrag ist früher zuteilungsreif.
• Die Vertragslaufzeit spielt bei der Bewertungszahl für die Zuteilung auch eine Rolle. Wer anstelle eines großen Vertrages mehrere kleine Verträge parallel bespart, kommt schneller zu seiner Finanzierung.
• Mit der Wohnungsbauprämie und der Arbeitnehmersparzulage erhalten Sie Zuschüsse vom Staat. Diese sind allerdings an Einkommensgrenzen gebunden.