Ist die Wohngebäudeversicherung auf Mieter umlegbar?

Gebäudeversicherung bei Vermietung: Wer trägt die Kosten?

Wer ein Haus oder eine Wohnung vermietet, darf die dabei anfallenden Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Neben den typischen Verbrauchskosten für Heizung, Wasser und Strom oder den öffentlichen Abgaben für die Müllentsorgung zählen dazu auch die Prämien für die Versicherung des Gebäudes. Rechtliche Basis hierfür ist § 2 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV), wo es in Absatz 13 heißt:

"Betriebskosten sind die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug."

Damit sind die Kosten der Wohngebäudeversicherung ein Bestandteil der umlagefähigen Betriebskosten. Je nachdem, ob der Mieter ein ganzes Haus oder eine einzelne Wohnungen mietet, gelten bei der Umlage unterschiedliche Regelungen.

Umlage bei Vermietung eines Hauses

Wenn Sie ein komplettes Einfamilienhaus an einen Mieter vermieten, nutzt dieser das ganze Gebäude. Damit können Sie die anfallende Prämie für die Gebäudeversicherung dem Mieter in vollem Umfang in Rechnung stellen.

Gebäudeversicherung auf Wohnungsmieter umlegen

Eine andere Sachlage ergibt sich bei der Vermietung einzelner Wohnungen im Haus. Denn: Die Police der Gebäudeversicherung umfasst immer das Haus als Ganzes, die separate Versicherung einzelner Wohnungen ist nicht möglich. Daher ist es üblich, dass bei der Vermietung von Mehrfamilienhäusern die Kosten für die Gebäudeversicherung anteilig nach Wohnfläche an die einzelnen Mieter weitergegeben werden. Allerdings können Vermieter und Mieter im Mietvertrag auch andere Umlageverfahren festlegen.

Beispiel: Ein Eigentümer vermietet ein Zweifamilienhaus, bei dem die Wohnfläche der ersten Wohnung 120 Quadratmeter und bei der zweiten Wohnung 60 Quadratmeter beträgt. Wenn die Gebäudeversicherung insgesamt 750 Euro kostet, kann der Eigentümer davon 500 Euro an den Mieter der größeren Wohnung und 250 Euro auf den Mieter der kleineren Wohnung weiter berechnen.

Versicherungskosten: Worauf muss der Vermieter beim Abschluss achten?

Gegenüber den Mietern hat der Vermieter die Pflicht, bei der Wohngebäudeversicherung auf ein marktgerechtes Preis-Leistungs-Verhältnis zu achten. Das heißt nicht, dass er den billigsten Anbieter wählen und jedes Jahr die Preise neu vergleichen muss. Es bedeutet aber, dass die Prämie im Marktvergleich nicht völlig überteuert sein darf.

Transparenz: Welche Rechte haben Mieter bei der Umlage der Gebäudeversicherung?

Ein Mieter muss die Möglichkeit haben, die Kosten und Leistungen der Gebäudeversicherung zu überprüfen. Damit kann er im Bedarfsfall einschätzen, ob die Höhe der jährlichen Versicherungsprämie angemessen und marktüblich ist. Mieter haben deshalb das Recht, den Versicherungsvertrag einzusehen.

Welche weiteren Versicherungen darf der Vermieter auf Mieter umlegen?

Neben der Basisabsicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Hagel, Blitzschlag und austretendes Leitungswasser dürfen Vermieter die folgenden Versicherungen auf die Mieter umlegen:

• zusätzliche Bausteine der Gebäudeversicherung wie beispielsweise Elementarschadenversicherung oder die Versicherung gegen Vandalismus
• die Versicherung von im Haus befindlichen Verglasungen im Rahmen einer Glasversicherung
• gebäudespezifische Haftpflichtversicherungen wie die Hauseigentümer-Haftpflichtversicherung, die Öltank-Versicherung oder die Haftpflichtversicherung von Aufzügen

Nicht umlagefähig sind hingegen Versicherungen, die Vermieter ausschließlich im eigenen Interesse abschließen und die nicht dem Schutz der Immobilie dienen. Dazu zählt beispielsweise eine Mietausfallversicherung oder eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung, die der Vermieter für sich selbst abschließt.