Umlagefähige Nebenkosten

Welche Nebenkosten sind umlagefähig?

Angaben zu den umlagefähigen Nebenkosten lassen sich in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) finden. Paragraph 1 der Verordnung definiert den Begriff Betriebskosten als „Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes […] und des Grundstücks laufend entstehen“. Welche Posten der Gesetzgeber im Detail als umlagefähige Nebenkosten wertet, zeigt Paragraph 2 der Verordnung auf. Die nachfolgenden Abschnitte veranschaulichen, welche Betriebskosten Vermieterinnen und Vermieter umlegen dürfen.

Wichtiger Hinweis:

Die Nebenkosten können nur dann auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden, wenn es eine entsprechende vertragliche Vereinbarung gibt. Allerdings besteht nicht die Notwendigkeit, sämtliche Kosten aufzuzählen. Stattdessen reicht es aus, auf Betriebskosten zu verweisen, da der Begriff sämtliche umlagefähigen Nebenkosten zusammenfasst.

Übersicht mit allen umlagefähigen Nebenkosten

Hinter dem Begriff „Betriebskosten“ verbergen sich diverse unterschiedliche Posten. Nachfolgend eine Aufzählung der umlagefähigen Nebenkosten, für die Mieter und Mieterinnen aufkommen müssen.

1. Grundsteuer

Da die Grundsteuer zu den wiederkehrenden öffentlichen Lasten eines Grundstücks gehört, dürfen die Kosten auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Die Höhe der Steuerlast kann je nach Gemeinde unterschiedlich ausfallen.

2. Kosten der Wasserversorgung

Hierzu zählen nicht nur die Kosten des eigentlichen Wasserverbrauchs und die Grundgebühren, sondern ebenso die Miet- und Eichungskosten von Wasserzählern. Darüber hinaus fallen in diese Kategorie auch Wartungskosten von Wassermengenreglern und die Betriebskosten der hauseigenen Wasserversorgungsanlage.

3. Entwässerungskosten

Für vom Mietshaus in die örtliche Kanalisation eingespeistes Abwasser fallen sogenannten Kanal- und Sielgebühren an. Diese kann die Vermieterin/der Vermieter ebenso auf die Mieterinnen und Mieter umlegen wie die Betriebskosten der hauseigenen Entwässerungspumpe.

4. Heizkosten

Die Heiz- und Heiznebenkosten gehören ebenfalls zu den umlagefähigen Nebenkosten. In diesen Bereich fallen sowohl der Brennstoffverbrauch als auch die Wartungs- und Betriebskosten der Heizungsanlage. Im Gegensatz zu anderen Betriebskosten müssen Vermieterinnen und Vermieter diesen Posten zu 50 bis 70 Prozent nach dem individuellen Verbrauch abrechnen.

5. Versorgung mit Warmwasser

Zu dieser Kategorie zählen vor allem die Betriebskosten der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, etwa die regelmäßige Kontrolle der Anlagensicherheit. Eigentümerinnen und Eigentümer können aber ebenso die Kosten für die gewerbliche Warmwasserlieferung und die Kosten für die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten umlegen.

6. Kosten des Betriebs des Aufzugs

Umlagefähig sind sowohl die Kosten des Betriebsstroms als auch die Pflege- und Wartungskosten. Unabhängig davon, ob alle Mietparteien den Fahrstuhl tatsächlich nutzen, müssen sich alle Haushalte anteilig an den Kosten beteiligen – auch im Erdgeschoss wohnende Mieter und Mieterinnen.

7. Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung

Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer dürfen sowohl die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Kosten als auch die Gebühren für die Straßenreinigung umlegen. In die letzte Kategorie fallen ebenso in Zusammenhang mit dem Winterdienst stehende Kosten. Die Anschaffungskosten für Mülltonnen gelten dagegen nicht als umlagefähige Nebenkosten.

8. Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Der Posten umfasst die Kosten für die Säuberung der von allen Mietparteien gemeinsam genutzten Gebäudeteile, beispielsweise Flure, Treppen und Waschküchen. Die für die Schädlingsbekämpfung anfallenden Kosten lassen sich nur unter bestimmten Bedingungen auf die Mieterinnen und Mieter umlegen. Einerseits müssen die Aufwendungen in regelmäßigen Abständen anfallen. Andererseits darf die Ungezieferbekämpfung nur Gemeinschaftsflächen betreffen.

9. Kosten der Gartenpflege

Umlagefähige Nebenkosten können ebenfalls durch die Pflege von Gartenflächen inklusive der Erneuerung von Pflanzen entstehen. Darüber hinaus fallen in diesen Bereich ebenso die Pflege von Spielplätzen und nicht öffentlichen Zugänge sowie Zufahrten.

10. Beleuchtungskosten

Diesem Posten lassen sich der Stromverbrauch der Außenbeleuchtung und der gemeinschaftlich genutzten Räume (etwa Flure, Treppen oder Keller) zurechnen.

11. Kosten der Schornsteinreinigung

Neben den Kosten für die Reinigung des Schornsteins dürfen auch die Kosten für die gesetzliche Immissionsmessung (erfasst den Schadstoffausstoß der Heizungsanlage) umgelegt werden. Im Regelfall rechnen Vermieterinnen und Vermieter die Gebühren im Abschnitt „Heizkosten“ ab. Daher taucht der Posten oftmals nicht separat in der Betriebskostenabrechnung auf.

12. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung

Hierzu zählen unter anderem Wohngebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden. Allerdings lassen sich auch die Kosten der Glasversicherung und der Gebäudehaftpflichtversicherung umlegen.

13. Kosten für den Hausmeister beziehungsweise die Hausmeisterin

In diese Kategorie fallen sowohl die Vergütung des Hauswarts als auch Sozialbeiträge und sämtliche geldwerten Leistungen, die dieser für seine Arbeit erhält. Im Zuge der Instandhaltung anfallende Aufwendungen gehören dagegen nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten.

14. Betriebskosten der Gemeinschafts-Antennenanlage und der Breitbandnetz-Verteilanlage

Diesem Posten lassen sich sowohl die Stromkosten entsprechender Anlagen als auch deren Wartungskosten zurechnen. Ferner fallen auch monatliche Grundgebühren für Breitbandanschlüsse in diese Kategorie.

15. Kosten der gemeinschaftlich genutzten Wäscheküche

Ist eine Gemeinschaftswaschküche vorhanden, gehören im Zusammenhang mit der Waschküche stehende Ausgaben – etwa Strom- und Wartungskosten – ebenfalls zu den umlagefähigen Nebenkosten.

16. Sonstige Betriebskosten

Zu dieser Kategorie zählen alle Betriebskosten im Sinne des Paragraphen 1, die bisher noch nicht aufgelistet wurden. Ein Beispiel für sonstige Nebenkosten stellt die Reinigung der Dachrinnen dar.

Welche Nebenkosten lassen sich nicht umlegen?

Es gibt auch Kostenpunkte, für die Vermieterinnen und Vermieter in Eigenregie aufkommen müssen. Dies trifft sowohl auf Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten als auch auf Verwaltungskosten zu. Zu letzteren gehören ebenso die Kosten für die Haus- und Mietrechtschutzversicherung und die Ausgaben für die Steuerberatung.